Comparaison entre un investissement Pinel et un investissement immobilier ancien
Est-il plus opportun d’investir dans un bien éligible au dispositif pinel ou dans un bien classique et de le mettre en location par la suite ?
Chaque client est différent et il est important avant toute chose de comprendre les attentes de son client et d’établir un audit patrimonial pour pouvoir le conseiller de la meilleure façon possible.
Comparé à un investissement immobilier classique, l'avantage principal de la loi Pinel est la réduction d'impôt offerte aux investisseurs. Les investisseurs peuvent réduire leur impôt sur le revenu jusqu'à un certain pourcentage du prix d'achat du bien immobilier. Cependant, la loi Pinel présente également des inconvénients potentiels à prendre en compte. Tout d'abord, elle cible quasi-exclusivement les logements VEFA , c'est-à-dire neufs, ce qui sera plus coûteux que l'achat d'un bien immobilier ancien. Des programmes de Pinel réhabilités dans l’ancien sont possibles mais beaucoup plus rares. De plus, l'investissement en loi Pinel implique un engagement de location de 6 à 12 ans, ce qui signifie que les investisseurs doivent être prêts à s'engager sur une longue période. Enfin, les investisseurs doivent être prêts à se conformer aux règles strictes de la loi Pinel, notamment en ce qui concerne les plafonds de loyers et de ressources des locataires.
En revanche, un investissement immobilier classique peut offrir plus de flexibilité en termes de choix de biens, de durée de location et de choix de locataires. Les investisseurs peuvent également bénéficier d'une plus grande marge de négociation lors de l'achat d'un bien immobilier ancien,ainsi que d’un loyer non plafonné.
En résumé, un investissement en loi Pinel peut offrir des avantages fiscaux intéressants, mais il nécessite un engagement à long terme et la conformité de règles strictes. Un investissement immobilier classique peut offrir plus de flexibilité, mais ne bénéficie pas des avantages fiscaux de la loi Pinel. Il est important de peser soigneusement les avantages et les inconvénients avant de prendre une décision d'investissement.
Voici une application pour comparer un investissement au comptant en loi Pinel avec un investissement immobilier classique que vous pouvez réaliser :
Option 1 : Un appartement neuf éligible à la loi Pinel + d'une valeur de 300 000 € TTC acheté à Montpellier, c'est-à-dire en zone A, avec un engagement de location de 9 ans. Sur une hypothèse d’un prix achat /m2 de 4 380 € TTC pour une surface de 68.5 m2, le loyer maximum applicable sera fixé à 875 €. (68.5 x 13.09 x (0.7+19/685)
Soit un rendement brut de 3.5%
Option 2 : Un appartement ancien d'une valeur identique de 300 000 €, avec un loyer mensuel de 1 250 €, soit un rendement brut de 5 %
Nous constatons déjà un différentiel de rendement brut selon l’option choisie. Le rendement PINEL en secteur intermédiaire sera bien souvent inférieur au rendement du marché en secteur libre. Cependant ce différentiel sera compensé par la réduction d’impôt.
Option 1 (loi Pinel) :
- Réduction d'impôt : 300 000 € x 18% (9 ans d'engagement de location) = 54 000 €
- Coût de l'appartement après réduction d'impôt : 300 000 € - 54 000 € = 246 000 €
- Loyer annuel : 12 x 875 € = 10 500 €
- Rendement brut : 10 500 € / 246 000 € = 0,4268 soit 4,27%
Option 2 (immobilier classique) :
- Coût de l'appartement : 300 000 €
- Loyer annuel : 12 x 1 250 € = 15 000 €
- Rendement brut : 15 000 € / 300 000 € = 5 %
En comparant “simplement” ces deux options, nous pouvons constater que l'option 1 (loi Pinel) offre une réduction d'impôt importante, ce qui réduit le coût total de l'investissement. Cependant, l'option 2 (immobilier classique) offre un rendement brut plus élevé. Je dois également prendre en compte d'autres facteurs tels que la localisation du bien, les coûts de gestion et d'entretien, les fluctuations du marché immobilier, etc. pour prendre une décision d'investissement éclairée.